농지는 증여보다 상속이 유리하다.

 

 

 여러 종류의 부동산 중에서도 오늘은 농지를 배우자 또는 자녀에게 증여 또는 상속했을 때의 절세 효과가 무엇이 더 큰지 알아보도록 하겠습니다. 농지는 재촌. 자경을 8년 이상 하면 양도소득세를 감면해 주는 특례규정이 있는데 살아있을 때 주는 증여와 돌아가신 후 상속을 받을 때를 비교하며 어느 것이 유리한지 비교해 보겠습니다.

농지 증여

증여는 쌍방 간의 계약의 일종으로 일방적이며 단독행위인 상속과는 다릅니다. 증여에 의한 농지취득은 자기의 농업경영에 이용할 자에게 농지의 소유를 허용하는 농지법상 소유원칙이 적용됩니다. 소유권 이전 시에는 일반 농지 매매와 마찬가지로 농지 취득자격증명을 발급받아야만 합니다. 농지 소유권이전 후 즉 증여받은 농지의 경작시점은 증여일로부터 8년 재촌, 자경 하여야만 양도소득세 감면혜택을 받을 수가 있습니다. 아버지가 8년 이상 자경하고서 그 농지를 자녀에게 증여한 경우에는 자녀가 증여를 통해 그 농지의 소유권을 취득한 시점인 그 농지의 소유권 이전 등기접수일로부터 다시 새롭게 시작됩니다. 8년 이상 자경한 후에 매매를 통해 양도했을 때 자녀는 8년 자경농지 양도소득세 감면혜택을 받을 수가 있습니다. 자녀가 증여를 통해 넘겨받은 농지를 자경 할 수 없다면 아버지로부터 증여를 받은 후 3개월 이내에 증여를 취소할 수 있는데 증여를 취소하면 농지소유권이 다시 아버지에게 복귀되어 아버지가 8년 이상 자경을 해 왔던 농지이므로 아버지가 직접 그 농지를 매매하면 자경농지 양도소득세 감면혜택을 받을 수가 있습니다.

상속 농지

아버지가 농지를 소유하면서 자경 하다 사망하셨다면 아버지를 피상속인, 그 농지를 받은 자녀를 상속인이라 합니다. 피상속인 아버지의 자경기간과 상속인인 자녀의 자경기간을 합산하여 8년이 되면 1억 한도 내에서 100% 세금감면 혜택이 있습니다. 사망한 아버지가 사망 전에 8년 이상 자경 후 상속이 개시된 경우에는 상속받은 자녀가 농민이면 양도소득세 감면혜택을 받고, 비농민이면 3년 내에 매매를 할 때에만 그 농지의 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있으며 3년이 경과 후에 매매하면 받을 수가 없습니다. 사망한 아버지가 사망 전에 8년 미만 자경 후 상속이 개시된 경우라면 농민인 아들이 이어서 모자란 년수만큼 채우면 되고, 채우지 못하고 양도를 한다면 감면혜택은 없습니다. 상속받은 날로부터 3년이 지난 비농민의 자녀라면 1년 이상 농지 소재지에서 거주하면서 직접 경작을 한다면 피상속인의 경작기간과 합산하여 감면을 받을 수가 있습니다. 단, 총 급여액 및 사업소득의 합계가 3,700만 원 미만인 경우에만 적용됩니다. 여러 명의 자녀가 농지를 상속받을 때는 상속받은 자녀들 각각에 재촌, 자경 조건이 채워져야 합니다. 상속받은 형제자매들 간 한 명이 부모님이 농사지은 땅에다 농사를 짓고 있어도 자녀 전부가 재촌, 자경 조건을 인정받는 것이 아닙니다. 농사짓는 사람한테만 양도소득세 감면혜택이 있습니다.

절세효과

자경기간 계산 시 증여농지의 취득일은 해당 농지에 대한 소유권이전 등기접수일이며, 상속농지는 피상속인의 사망일인 상속개시일입니다. 증여로 농지를 취득하게 되면 증여일로부터 취득한 것으로 보기 때문에 부모의 보유 및 경작기간이 합산되지 않습니다. 그렇기 때문에 농지를 증여받았다면 반드시 재촌, 자경을 8년 다시 해야만 감면혜택을 받을 수가 있습니다. 농지를 상속받았다면 농사를 짓거나 그렇지 못할 경우에는 3년 내에 매매를 하면 됩니다. 만약 3년이 지났다면 1년 이상 재촌, 자경을 하면 됩니다. 농지를 취득하려면 반드시 농지취득자격증명을 받아야만 하는데 상속은 피상속인의 사망으로 인해 개시되고 물권의 취득은 등기와 관계없이 소유권이 이전되므로 농취증 발급 없이도 취득할 수 있습니다. 1년에 1억 한도 내에서 양도소득세 세금감면의 절세효과를 기대한다면 1. 농지는 증여보다 상속이 유리할 수 있습니다. 2. 농지를 상속받았는데 농사를 짓지 못한다면 3년 이내에 팔아야 합니다. 3. 만약 농지를 상속받은 후 3년이 지났다면 1년 이상 재촌, 자경을 해야 합니다. 4. 상속인이 여러 명일 경우 상속받은 자녀모두 재촌, 자경 조건을 갖추어야 합니다. 5. 농지를 증여받았다면 다시 재촌, 자경을 8년 동안 해야 합니다.