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우리가 살아가는데 꼭 필요한 주거공간인 주택이 내 집이라면 아무 걱정이 없을 텐데 무주택자로서는 주택을 임차해야 합니다. 주택을 임차해서 임대차기간이 끝난 후 묵시적 갱신이 되었을 때 임대인과 임차인 각각 입장에서의 효과와 계약 갱신 요구권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
주택 임대차 묵시적 갱신이란?
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 임대기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 또한, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지입니다. 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하며 계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠다는 통지입니다. 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다. 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다. 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도 임차인의 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다. 그렇기 때문에 임차인은 차임을 미루지 말고 정해진 날짜에 임대인에게 이체해야 합니다. 바쁜 일상에 잊지 않으려면 자동이체를 이용해 보는 것도 좋을 것 같습니다.
묵시적 갱신 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 또한 보증금과 차임(월세)도 종전의 임대차와 동일한 것으로 임대차한 것으로 됩니다. 임대차의 존속기간은 임대인이 1년을 주장해도 임차인이 2년을 주장하면 2년이 됩니다. 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다. 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 3개월이 지나야 효력이 발생하기 때문에 3개월분의 월세는 임차인이 부담해야 하며, 3개월 후에는 임대인이 보증금을 반환해야 합니다. 3개월 뒤에는 계약이 만료된 것으로 봅니다.
그럼, 묵시적 갱신이 되었을때 임대인과 임차인 중 누가 더 이득일까요? 임차인은 언제든 나가겠다는 통보를 하면 3개월 후 효력이 발생하고 2년의 임대차기간을 주장할 수 있기 때문에 임차인에게 유리하며 임대인의 입장에서는 새롭게 작성하는것이 유리합니다.
계약갱신요구권
묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절을 하지 못합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 주택임대차보호법에는 월세 5% 이상 증액을 하면 안 되는 규정입니다. 다만 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 저부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 등에 해당될 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 또한 임대인의 직계존속. 비속을 포함한 임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우도 해당됩니다. 계약기간 동안 임대인과 임차인이 서로 신뢰를 바탕으로 얼굴 붉히지 않고 편안하게 거주하고, 무주택자는 하루빨리 내 집마련의 꿈을 현실로 옮기시길 바랍니다.