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부동산 매매계약을 체결하거나 임대차계약을 체결할 때 매수인 또는 임차인이 잔금 지급기일을 지키지 않는 경우가 있습니다. 잔금을 이행하지 않을 경우, 즉 잔금 미지급 일 때는 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다.
잔금의 지급지연=채무불이행
부동산을 거래하는 과정에서 상대방이 계약을 이행하지 않으면 계약을 해제하거나 지체에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약의 당사자들은 원칙적으로 동시이행 관계에 있는 본인의 의무를 이행할 필요가 있으나 이 부분을 간과해 손해를 입는 경우가 발생하곤 합니다.
매수자가 잔금을 약속한 날짜에 지급하지 않고 계속해서 미룬다면 매도인은 날짜를 지정하여 계약 이행을 촉구하는 내용증명을 발송할 수 있습니다.
매도인은 매수인에게 일정 기간 내에 잔금을 지급할 것을 최고하고 이를 어기면 계약을 해제하겠다는 내용증명을 보내면 됩니다.
채무불이행으로 인한 계약해제에 따라 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있는데, 계약 해제 또는 손해배상을 청구하는 소송에 앞서 '이행의 최고'가 선행되어야 합니다.
👉 이행의 최고
이행의 최고는 잔금지급과 동시이행 관계에 있는 '소유권이전등기'가 가능한 상태여야 합니다.
매도인은 소유권이전등기의무와 실질적인 부동산 인도를 이행할 준비를 하지 않으면 안 된다는 점을 유념해야 합니다.
계약을 해제하기 위해서는 상대방이 이행지체에 있어야 하는데 동시이행의 관계에서는 자신의 의무를 이행하지 않으면 상대방을 이행지체에 빠드릴 수 없기 때문입니다.
이렇게 매수인이 '이행지체'에 빠지도록 한 후에 '내용증명'을 발송하면 됩니다.
매수인에게 몇 차례 보낸 문자와 전화 통화 녹음한 것은 최고가 아니며, 이행의 최고를 위해서는 반대급부가 준비 된 상태라야 합니다.
매매계약은 계약의 당사자인 쌍방이 서로 급부와 반대급부를 동시 이행해야 완성이 되기 때문입니다. 즉, 매수인은 매매대금을 매도인에게 주고 매도인은 부동산이전등기를 매수인에게 해야 하는 것입니다.
매수인이 예정대로 잔금을 지급하지 않아 매도인이 난감한 상황에 처했다면, 매도인이 보게 된 손해를 어느 정도 배상받아야 합니다. 이를 위해 '잔금지연이자'를 청구할 수 있는데, 부동산 매매거래에서는 통상적으로 5% 지연이자가 적용됩니다.
잔금 지급 후 매수인이 등기이전을 안 해 간다면?
부동산 매수인에게 매도인이 등기를 이전함에 있어 모든 서류를 교부하는 등 등기신청을 함에 적극 협조를 하였는데도 불구하고 매수인이 등기이전을 안 해가고 지체한다면 어떻게 해야 할까요?
이러한 경우 매도인은 여전히 부동산 소유자이기 때문에 세금 등의 공과금 부과 대상자가 될 수 있으며 민법 제758조의 공작물책임에 대해 부담해야 하는 경우가 있고 기타 다양한 문제로 불안정한 상태에 처하게 됩니다.
이때에는 매수인을 상대로 매도인은 소유권 등기인수청구권에 근거 소송을 통해 판결을 받으면 매도인 단독으로 등기이전을 진행할 수 있습니다. (부동산 등기법 제23조 제4항)
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