사업용, 비사업용 토지 예외 구분

토지에 대한 투기를 방지하고자 비사업용 토지에는 중과제도를 두고 있습니다. 중과제도는 기본세율에 10%가 가산되어 세율이 적용되는데 사업용 토지와 비사업용 토지를 정확하게 구분하여 양도세를 절세하시길 바랍니다.

 

사업용토지, 비사업용토지

 

사업용, 비사업용 토지 구분

 

비사업용 토지란 법 소정기간 동안 토지 본래의 용도에 맞지 않게 사용하는 것을 의미하며, 기본세율(6%~45%)에 10%가 가산되어 세율이 적용되며 사업용 토지는 지목에 맞는 용도로 사용하는 것을 말합니다. 

 

사업용. 비사업용 토지의 구분은 크게 사용기준, 지역기준, 면적기준, 기간기준을 모두 만족하면 사업용 토지로 보아 양도소득세를 중과하지 않습니다.

 

비사업용 토지 구분은 토지지목(사실상 현황)을 확인하고, 무조건 사업용 토지에 해당하는지, 지목별, 사용기준, 지역기준, 면적기준에 맞게 사용되는지 법에서 정한 기간기준을 충족하는지를 검토하여 판정합니다.

 

1. 사용기준

지적법에 따른 지목은 모두 28가지 종류가 있는데 세법상 비사업용 토지를 판단할 때는 농지, 임야, 목장용지, 주택부속토지, 별장부속토지, 기타 토지 등 6가지 지목으로 구분합니다.

 

지목별 6가지 사용기준의 충족여부는 아래와 같습니다.

 

(1) 농지

농지는 소유자가 재촌. 자경해야 합니다. 단, 농지의 비사업용 토지 판단 시 농지소유자가 재촌. 자경 하지 않더라도 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁한 농지는 사업용 토지 판단 시 재촌 자경한 것으로 봅니다.

 

*재촌: 농지가 소재하는 시. 군. 구 또는 연접한 시. 군. 구에 사실상 거주하거나 농지소재지로부터 직선거리 30km 이내에 거주하여야 한다.

 

*자경: 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

 

총 급여와 사업소득금액이 3700만원 이상이거나 업종별로 연간 수입금액이 복식부기의무자(도소매 3억, 제조업 1.5억, 서비스업 0.75억) 이상이면 해당연도는 자경한 기간에서 제외합니다.

(2) 임야

임야는 농지와 달리 자경요건 없이 재촌만 하면 지목에 맞게 사용되었다고 판단합니다.

(3) 목장용지

목장용지는 소유자가 직접 축산업을 영위하여야 합니다.

(4) 주택부속토지

주택의 부속토지로 사용되었는지를 확인합니다. 도시지역기준 면적 3~5배, 도시지역 밖 10배

(5) 별장부속토지

예외없이 전부 비사업용 토지에 해당됩니다.

( 6) 기타 토지

건물의 부속토지로 사용되었거나 사업상 목적으로 사용되었는지를 확인합니다.

 

2. 지역기준

토지 지목 중 농지와 목장용지는 도시지역 내의 녹지지역(주거. 상업. 공업지역 제외)이나 도시지역 밖(관리지역, 농림지역, 자연환경보호지역)에 소재하고 있어야 합니다.

 

3. 면적기준

토지의 지목별 면적기준은 목장용지의 경우 가축별 축산업 기준면적 이내에 해당하는 부부만 면적기준을 충족한 것으로 보고 초과된 부분은 비사업용 토지로 봅니다. 

 

주택부속토지의 경우 주택 정착면적의 3배(수도권 내 도지역 중 주거. 상업. 공업지역), 5배(수도권 내 도지지역 중 녹지지역과 수도권 외 도시지역), 10배(도시지역 외) 이내인 경우 면적기준을 충족한 것으로 봅니다.

 

4. 기간기준

사업용 토지의 기간기준 충족여부는 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 양도일 직전 5년 중 3년 이상은 양도일 현재를 기준으로 소급하여 판단하고, 전체 보유기간 중 60% 이상 중 하나에 해당하면 됩니다.

 

 

무조건 사업용 토지로 보는 경우

사업용 토지

 

(1) 피상속인이 8년 이상 재촌. 자경한 농지를 상속받은 경우

 

(2) 증여인이 8년 이상 재촌, 자경한 농지를 증여받은 경우

 

(3) 상속개시일로부터 5년 이내 농지를 처분하는 경우

 

(4) 상속개시일로부터 5년 이내 임야를 처분하는 경우

 

(5) 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 협의매수, 수용된 농지

 

(6) 주택을 소유하지 아니한 1세대가 소유하는 1필지의 나대지로서 주택신축이 가능한 660㎡이내의 토지

 

(7) 건축물이 멸실. 철거되거나 무너진 토지는 당해 건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 날부터 2년 이내의 토지

 

(8) 도로, 하천, 제방, 묘지 등 재산세가 비과세 또는 면제대상인 토지

 

(9) 2009년 3월 16일~ 2012년 12월 31일까지 매매, 상속, 증여받은 토지

 

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