상가임대차보호법 최우선변제권, 주의사항

상가 임차인이라면 계약 시 보증금을 마련하는 것도 중요하지만 만료 시 임대인으로부터 보증금을 제대로 반환받는 것이 중요합니다. 하지만 상가에 문제가 발생하여 경매가 진행된다면 최우선변제를 받을 수 있는지, 주의사항까지 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

 

상가임대차보호법

 

상가임대차보호법

 

상가임대차보호법은 상가건물의 임대차에 관하여 민법에 특례를 규정함으로써 국민의 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 하고 있으며, 해당 법안의 규정에 위반되는 약정이 임차인에게 불리한 것은 효력을 가지지 못합니다.

 

자영업자들의 안정적인 생업을 위하여 과도한 임대료 인상을 방지하여 임차인의 권리를 보장하기 위함이 목적입니다.

 

그렇기 때문에 해당 법률에 따라 요건을 갖추고 있는 경우라면 대항력, 존속기간, 우선변제권에 대해 보호를 받을 수 있습니다.

 

👉  대항력: 임차인이 제삼자, 즉 임차상가건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

 

👉  존속기간: 임대차계약에 대해 10년까지 권리를 보장받을 수 있습니다. 계약 만료 1개월 전까지는 계약갱신 요구가 가능하며, 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신요구 거부를 할 수 없습니다.

 

👉  우선변제권: 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ①건물의 인도, 사업자 등록신청과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

 

✅  주의사항

 

📍  처음 상가건물 임대차 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당되지 않을 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

📍 일정한 보증금이란 보증금 외에 월 차임이 있는 경우에는 월세에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액인 환산보증금입니다.

 

📍 최우선변제권은 대항력만 갖추면 되지만 우선변제권은 확정일자까지 받아야 권리행사를 할 수 있습니다.

 

📍 기준시점은  임차인이 사업자등록을 한때가 아니라 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정 일자 기준입니다.

 

📍 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

 

📍 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 합니다.

 

 

상가임대차 최우선변제권

 

상가임대차 최우선변제권은 소액임차인이 인정받는 권리이며 환산보증금內에 해당하는 임차인이어야 합니다.

 

👉 환산보증금= 보증금+(월세 x100)

 

환산보증금이란 내가 월세로 내는 금액에 100을 곱해 보증금과 더한 금액을 말합니다.

 

소액임차인

 

소액임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제 할 수 있습니다.

 

 

소액임차인 최우선변제 대상 환산보증금액

✅  서울특별시: 6천5백만 원 이하

 

✅   과밀억제권역: 5천5백만 원 이하

 

✅   광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 3천8백만 원 이하

 

✅   그 밖의 지역: 3천만 원 이하

 

최우선변제권

 

최우선변제 금액

 

✅   서울특별시: 2천2백만 원

 

✅   과밀억제권역: 1천9백만 원

 

✅   부산광역시(기장군 제외): 1천3백만 원

 

✅   부산광역시 기장군: 1천만 원

 

✅   광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 1천3백만 원

 

✅   세종특별자치시, 파주시, 화성시: 1천만 원

 

✅   그 밖의 지역: 1천만 원

 

 

 

 우선변제권

 

우선변제권이란 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ①건물의 인도, 사업자 등록신청과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

 

우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

우선변제권

 

 

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 받은 다음날부터 취득합니다.

 

우선변제권은 임차건물의 경매 시에 발생하며 후순위권리자 기타 채권자에 대하여 우선하여 변제받는 것입니다.  만약 선순위권리자가 있다면 선순위권리자에 대해서는 우선하지 못합니다.

 

임차한 상가건물 경매대금뿐만 아니라 대지 경매대금에 대해서도 우선변제권이 인정됩니다.

 

상가임대차보호법

최우선변제권

 

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