상가임대차보호법 10년, 5%, 환산보증금

상가임대차보호법 적용 범위를 정하는 환산보증금, 임차인이 최대 10년간 영업할 수 있는 계약갱신요구권, 건물주의 임대료 인상을 제한하는 임대료 5% 제한에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

상가임대차보호법

 

임차인의 계약갱신요구권 10년 동안 가능

상가임대차보호법

2018년 10월 16일 상가임대차보호법이 개정되면서 10년간의 계약 갱신을 요청할 수 있도록 임차인의 권리가 강화되었습니다.

 

계약기간이 종료되기 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인은 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수가 있습니다. 이때 임대인은 총 10년 동안 정당한 이유 없이 갱신 요구를 거절할 수가 없습니다. 

 

하지만 아래,

 

법에서 정한 8가지 사유 중 하나라도 해당이 된다면 임차인의 갱신요구를 거절할 수가 있습니다.

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

 

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여

    목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고

      그 계획에 따르는 경우

 

나. 건물이 노후. 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만

     행사할 수 있다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

계약갱신요구권을 행사하려면 기간에 맞추어 임차인이 임대인에게 재계약을 요청한다는 의사표시를 해야 합니다.

 

의사표시 예시)

 

✅  전화통화를 하면서 녹음을 하세요.

 

✅  문자 메시지를 보내세요.

 

✅  내용증명을 보내세요.

 

혹여나 추후 분쟁이 생길 수도 있으니 가장 확실한 방법은 내용증명을 보내는 게 좋습니다.

 

👉 최초 임대차 계약 기간을 포함하여 최대 10년까지 임차인의 계약갱신요구권은 보장됩니다.!!

 

임대차기간의 만료 6개월에서 1개월 전에 임차인과 임대인 모두 갱신 및 조건 변경 등의 아무런 통보를 하지 않은 경우에는 계약이 자동연장 되는데 이것을 묵시적 갱신이라 합니다.

 

묵시적 갱신이 되었을 때,

(환산보증금 범위 내 임대차)

👉 상가건물임대차보호법 제10조 제4항, 제5항의 적용을 받아 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 1년 임대차한 것으로

      보며, 언제든지 임차인은 임대인에게 계약통보를 할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 계약은 해지됩니다.

 

(환산보증금 초과 임대차)

👉 상가임대차법이 아닌 민법 제639조, 제635조의 적용을 받습니다. 계약기간이 종료된 뒤 임차인이 계속해서 상가를

      사용하는 것에 대해 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는 경우는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시

      임대차한 것으로 간주됩니다.

 

이렇게  묵시적 갱신이 된 상태에서 임대인이 계약해지를 통보하는 경우 6개월 뒤, 임차인은 1개월이 지나면 임대차가 종료됩니다.

 

 

환산보증금을 초과하는 상가임대차보호법 적용범위

 

 

임대료 증액 제한 5%

상가임대차보호법

상가임대차보호법은 월세 인상 시 최대 5%까지만 올릴 수 있으며, 한번 증액했다면 1년 이내에는 재차 올리지 못하게 규정해  영세업자를 보호하고 있습니다.

 

다만, 임대료 증액 5% 제한을 적용받으려면 

 

첫째, 계약갱신요구권 행사 가능한 임차인

둘째, 환산보증금 지역기준 내 임차인

두 가지 조건을 충족해야 합니다.

 

만약, 환산보증금을 초과하지 않는다 하더라도 10년을 초과해서 영업을 해 계약 갱신 요구 권리가 없다면 임대인은 원하는 수준까지 임대를 올릴 수가 있습니다. 이때 임차인이 인상을 거절할 경우 임대인은 갱신 요청을 거절할 수 있습니다.

 

상가임대차보호법 적용범위를 결정하는 환산보증금 

 

환산보증금=보증금+(월세 x100)

 

본인의 임대료를 대입해서 계산하시면 됩니다.

 

사업자등록이 가능한 상가건물에서 영업을 하는 경우 기본적으로 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 또한 대항력, 계약갱신요구권 10년, 상가건물임대차보호법 권리금 은 모든 임차인이 동일하게 보호받을 수 있습니다.

 

👉  환산보증금 범위 내 상가

상가임대료 인상 시 건물주는 최대 5%를 초과해서 올릴 수 없으며, 한 차례 증액했다면 1년 이내에 재차 올릴 수 없습니다. 만약 자동 연장 된 경우 1년간 묵시적으로 갱신되며 이 기간 동안 임대인은 계약해지를 통보할 수 없으며, 임차인만 가능합니다.

 

👉  환산보증금 초과 상가

상가임대차보호법 내 일부 조항의 적용을 받지 못하기 때문에 주의해야 합니다. 임대료 5% 제한의 적용을 받지 못하며, 주변 상가의 임대료 시세, 경제상황의 변동 등 정다한 인상 사유가 있는 경우 제한 없이 임대료를 올릴 수 있습니다.

 

계약이 자동적으로 연장됐다면 기간이 약정 없이 묵시적으로 갱신되며 이 기간 중 임차인과 임대인 모두 계약을 해지할 수 있습니다.