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부동산 경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받아 대출이자를 연체해 임의경매에 부쳐지는 경우와 개인 간의 차용증, 전세보증금의 임대차, 압류, 가처분 등에 의해 실행되는 강제경매의 차이점과 배당순위를 알아보도록 하겠습니다.
임의경매 개념
부동산 임의경매는 부동산에 설정되어 있는 담보권을 가지고 경매를 진행하는 것을 말합니다. 은행에서 돈을 대출받는 경우 대부분 담보권을 설정하고 돈을 빌리게 됩니다. 이때 이것을 담보대출이라고 하며 담보로 제공되는 항목은 대부분이 부동산입니다.
은행은 부동산에 근저당권이라는 담보권을 설정하고 대출을 해 줍니다. 대출을 받은 사람은 은행에 매월 이자와 원금을 상환해야 하는데 상환을 하지 못하고 이자 또한 연체가 될 경우 은행은 근저당권을 통해 법원에 경매를 신청하게 됩니다. 이때 담보권 실행 등을 통한 경매라고 하며 이것을 임의경매라 합니다.
임의경매를 신청할 수 있는 담보권에는 저당권 이외에 질권, 전세권 등이 있습니다. 법원은 경매진행을 위한 압류 등을 등기사항 증명서에 기입을 한 후 경매를 진행시킵니다.
👉 채권자: 돈을 빌려주고 돈을 받을 권리가 있는 사람
👉 채무자: 돈을 빌려서 돈을 갚아야 할 의무가 있는 사람
강제경매 개념
강제경매는 채권자가 소송에서 승소해야 할 수 있는 경매로 승소한 채권자는 판결문이나 결정문, 조정조서 등을 집행권원으로 하여 집행문을 부여받습니다. 이를 가지고 채무자의 부동산을 압류한 후 경매에 부쳐 채권을 회수하는 방식이 강제경매입니다.
강제경매는 개인 간에 차용증을 받고 돈을 빌려준 채권자는 우선 법원에 돈을 갚지 않는 것에 대한 재판을 통해 확정된 지급명령 등을 가지고 경매를 실행시킬 수가 있습니다.
강제경매는 개인 간의 차용증, 전세보증금의 임대차, 압류, 가처분 등에 의해 실행됩니다.
담보물권 없는 채권자가 채무자의 부동산을 법원에 신청해서 경매에 내놓는 것으로 시간이 오래 걸리는 특징이 있습니다.
경매 배당순위
1. 경매 진행 시 필요한 비용
2. 경매목적 물건에 사용된 필요비와 유익비
3. 주택임대차보호법에 의한 소액보증금, 근로기준법에 의한 근로자 임금채권
4. 경매목적물 자체에 부과된 국세(상속세, 증여세, 재평가세), 지방세(재산세, 종합토지세 등), 가산금
5. 국세 및 지방세의 법정기일 전 등기된 저당권, 전세권에 의한 담보된 채권, 확정일자를 갖춘 주택 또는 상가건물의 임차보증금반환채권 등
6. 2순위 임금채권을 제외한 임금, 기타 근로관계로 인한 채권
7. 소유자에 대한 국세, 지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등
8. 국민건강보험, 국민연금, 고용보험료, 의료 보험료 등의 공과금
9. 압류, 가압류, 과태료
채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자는 채무자 재산을 강제집행하여 채권을 회수 있는데 이때 이용하는 것이 부동산 경매입니다. 부동산 경매에는 임의경매과 강제경매가 있는데 이 둘의 가장 큰 차이점을 아래에서 살펴보겠습니다.
임의경매와 강제경매의 차이점은?
임의경매
1. 부동산에 설정되어 있는 담보권을 가지고 경매를 진행하기 때문에 빠르게 진행됩니다.
2. 담보권의 효력이 없어졌을 때 매각불허가 사유가 된 경우는 소유권을 얻지 못할 수가 있습니다.
3. 담보권의 부존재나 채무를 갚을 경우는 담보권이 말소된 등기사항 증명서를 제출하면 경매를 정지 취소 시킬 수 있습니다.
4. 경매물건이 낙찰이 된 경우 경매를 취소시키고자 할 경우 최고가 매수신고인의 동의를 받지 않아도 취소가 가능합니다.
5. 최저가격이 없어 시장가격보다 낮게 낙찰될 수가 있습니다.
강제경매
1. 법원의 판결을 가지고 승소한 채권자가 채무자의 재산에 대해 경매를 진행하기 때문에 시간이 오래 걸립니다.
2. 최종심에서 판결이 뒤집어져도 경매에서 낙찰을 받은 자는 유효하게 소유권을 취득합니다.
3. 불복사유가 생겨 경매를 정지 또는 취소시킬 경우 법원에 청구 이의 의소를 제기하여 승소판결을 얻어 집행 법원에 제출
해야만 합니다.
4. 최고가 매수신고인 및 차순위매수신고인의 동의서를 받아야 경매를 정지 또는 취소시킬 수가 있습니다.
5. 최저가격이 정해져 있어 시장가격보다 높은 가격에 낙찰될 수가 있습니다.