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주택 임대차 계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못했나요? 이럴 때 임차권 등기를 하면 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사를 해도 되는 효과가 있습니다. 아래에서 임차권등기를 하기 위해 필요한 서류와 신청방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임차권등기명령 신청방법
임차권등기명령 신청을 하기 위해서는 '임차권등기명령신청서'를 작성한 후 기명날인 또는 서명 후 필요한 첨부서류와 함께 임차주택관할 소재지 지방법원에 직접 접수하면 됩니다.
첨부서류
- 주택임차권등기명령신청서 1부
- 임대차계약서 사본 1부 (확정일자 날인 확인필요)
- 주민등록등본(전입일자 확인)
- 부동산등기부등본(집합건물 등)
- 계약해지통지서(내용증명 사본, 문자내용 출력물)
임차권등기 효과
임차권등기가 경료되면 이전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되기 때문에 임차인은 다른 곳으로 이사를 하거나 주민등록을 옮길 수도 있습니다.
임차권등기가 끝난 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안 되고, 임차권등기가 경료된 사실을 확인하고 난 다음에 이사나 전출을 해야 보호를 받을 수 있습니다.
- 순위보전의 효력
- 추가피해예방효과
- 임대인을 심리적으로 압박하는 효과
임차권등기명령을 신청하여 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료한다면 새로운 주소지에 전입신고를 하더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
대항력이란?
대항력 성립요건은 전입신고와 점유이며 이 조건을 모두 충족할 때만 유지됩니다. 대항력이란 전입신고일자 이후에 발생하는 후순위 채권자에게 대항하여 임차보증금을 받을 수 있습니다.
만약, 근저당권이 선순위로 있는 임차목적물에 전입신고를 하였다면 전입신고일자가 근저당권설정 접수일자보다 늦게 되므로 경매가 실행될 경우에는 임차인의 대항력이 없어지기 때문에 주의해야 합니다.
우선변제권
우선변제권은 경매에서 후순위채권자보다 우선하여 배당을 신청할 수 있습니다. 이를 주장하기 위해서는 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받아야 후순위채권자를 대항할 수 있고, 주의할 것은 확정일자는 대항력이 유지되는 상태에서만 효력이 발생한다는 점입니다.
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 세입자는 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없습니다. 이는 임차권 등기 후에 계약을 한 소액임차인이 최우선변제권을 행사해서 임차권등기를 한 임차인이 입게 될 수 있는 피해를 예방하기 위해서입니다.
임차권등기명령이란?
임차권등기명령이란 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 것입니다.
주택임대차보호법에 따르면 대항력의 취득 및 존속 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 규정하고 있어 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 없어져 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
그래서 임차권등기명령은 세입자가 보증금 때문에 이사를 가야 해도 못 가는 어려움을 해소해 주기 위한 제도라고 보시면 됩니다.
임차권등기명령 신청 요건
🟩 임대차 계약이 종료되어야 합니다.
임차인은 임대차 계약이 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이때의 계약 종료는 계약기간의 만료, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지 된 경우 등 모두 포함합니다.
🟩 등기된 주택이어야 합니다.
무허가 건물은 임차권등기명령을 신청할 수 없으며 반드시 임차주택은 등기가 되어있어야 합니다. 단, 주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이때는 임대차 계약의 목적에 해당하는 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.
🟩 보증금을 돌려받지 못했어야 합니다.
임차인은 임대인으로부터 보증금 전액, 또는 보증금 일부를 돌려받지 못한 경우어야 합니다.
🟩 대항력 없는 임차인도 가능합니다.
임대차 계약이 종료될 당시 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력이 없는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
지금까지 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 임차권등기에 의해 나의 소중한 재산 보증금을 돌려받을 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다.
보증금 사고 예방을 위해서는 등기부등본을 통해 임대인이 보증금을 돌려주지 않았던 흔적이 있는지를 꼭 확인해 보시길 바랍니다.