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포괄양도양수계약서를 작성하면 합법적으로 부가세를 절세할 수 있습니다. 포괄양도양수를 하는 장점과 계약서 작성 시 유의사항과 서식을 무료로 다운로드하는 방법까지 상세하게 알려 드리겠습니다.
포괄양도양수의 개념
포괄양도양수의 좀 더 정확한 표현은 사업포괄양도양수입니다. 양도자 본인이 운영하던 사업 전체에 대해 동일성을 유지하면서 양수인에게 모든 권리와 의무를 이전하는 방법입니다. 즉 사업은 그대로 유지하면서 사업자만 바뀌는 형태의 거래입니다.
사업에 대해 포괄양도양수를 하게 되면, 부가가치세법상 재화의 공급으로 판단하지 않기 때문에, 부가가치세가 과세되지 않고 세금계산서 발행도 필요 없습니다.
사업자양도양수계약서 양식과 포괄양도양수계약서 양식은 아래 파일을 무료로 다운로드하여 사용하시면 됩니다.
양도인은 사업자양도양수계약서 후 부가세신고를 해야 하고 양수인은 사업자신청을 해야 하는데 아래와 같습니다.
양도인: 양도일(잔금일)에 속하는 달의 말일부터 25일 이내 부가세 확정신고와 납부 및 폐업신고를 해야 하며 폐업신고 시 사업자등록증 원본, 사업자양도양수계약서 또는 매매계약서 상 기재되어 있는 특약사항을 첨부하여 신고합니다.
양수인: 사업자신청은 양도일(잔금일)로부터 20일 이내에 매도인과 동일한 과세유형으로 사업자등록을 신청합니다. 사업자신청은 신청서에 '사업장 포괄적 양도양수에 의한 사업 개시'임을 표시하고 매도인의 사업자등록번호를 기입해 주세요.
포괄양도양수 성립 요건
포괄양도양수가 성립되기 위해서는 어떤 사업에 대한 권리와 의무를 새로운 권리자에게 모두 넘기는 것으로 사업의 동질성이 인정되어야 합니다.
1. 사업포괄양도양수가 성립하기 위해서는 양도자와 양수자 모두가 과세사업자여야 합니다.
2. 양도인과 양수인의 과세 유형이 같거나 양수인의 과세 유형이 커야 합니다. (양도인이 일반과세자면 양수인도 일반과세자이어야 성립)
단, 양도자가 일반과세자인데 양수자는 간이과세자일 경우 원칙으로는 포괄양도양수가 성립하지 않지만, 포괄양도양수 신고 시 과세관청에서 양수인의 간이과세를 일반과세로 직권 전환하여 성립이 가능합니다.
3. 사업체 중 일부분을 제외하거나 자산의 일부를 제외할 수 없이 사업 전체에 대해 양도양수를 해야 합니다. 해당 사업에 관한 직원, 장비, 설비 모두 승계하여야 하며, 양수인은 모두 승계받아야 합니다.
단, 사업과 직접적인 관련이 없는 건물이나 토지 및 미수금, 외상대금은 제외 가능합니다. 즉, 사업은 그대로 있고 경영주체만 변경되는 것입니다.
부동산 거래 시 포괄양도양수의 장점
부동산 거래를 할 때 포괄양도양수계약을 하시면 아래와 같은 혜택이 있습니다.
✅ 수분양자의 환급받은 부가세에 대한 추징 회피
상가를 최초로 분양받은 수분양자는 건물분 10%에 대하여 부가가치세를 납부하게 됩니다. 그리고 사업자등록을 통해 납부한 건물분 부가가치세에 대해 환급받게 되는 조건으로 10년간 일반과세자를 유지해야 합니다.
10년 내에 간이과세자로 전환하거나 폐업하게 된다면 환급받았던 건물분 부가가치세에 대해 추징을 당하게 됩니다.
하지만 포괄양도양수를 이용한 거래를 통해 양도인은 환급받은 부가가치세에 대한 환수 문제가 발생되지 않습니다.
✅ 거래비용절감
양수인은 납부한 부가가치세에 대해 향후 부가세환급을 통해 돌려받지만 , 양수인 입장에서는 양도인에게 부가세까지 지급하는 것이 추가적인 부담으로 작용합니다.
즉, 양수인 입장에서는 건물분 부가세로 인해 높아진 매매가로 거래 시 부담으로 작용하고 양도인 입장에서는 거래가가 높아져 원활한 거래가 되지 않을 수도 있으니 당사자 간의 거래 부담을 낮추어 줍니다.
✅ 주택임대사업자의 과태료 회피
주택임대사업자의 경우 의무 임대 기간이 10년입니다. 10년을 유지하지 못하면 임대 주택당 3천만의 과태료가 발생하는데 포괄양도양수 거래를 통해 의무임대기간을 채우지 못해도 과태료를 피할 수 있습니다.
포괄양도양수 주의 및 특약사항
부동산 거래 시 실무에서 주의사항으로 다음의 특약을 넣어주는 것이 현명한 방법입니다.
📍 본 계약은 포괄양수도 계약이며 포괄양수도가 인정되지 않을 경우 매수인은 매도인에게 부가세를 별도로 지급한다.
📍 포괄양도양수계약이 불가할 경우 건물분 부가세는 별도이며 부가세는 매수인이 부담한다.
📍 부채와 미납세금은 인수하지 않는다.
📍 계약 시 10년간 일반 과세사업을 유지해야 한다.
부동산 거래 시 매도인이 '부동산 매매사업자' 일 경우는 포괄양수도가 성립되지 않습니다.
(부동산 매매사업자는 판매업자이며 판매업자가 판매한 것은 재화를 판매한 것으로 보기 때문입니다.)
포괄양도양수는 그대로 사업을 이어간다고 할 수 있어 시간과 비용적인 면을 절약할 뿐만 아니라 부가세가 과세되지 않는다는 점입니다.
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