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큰돈이 오가는 임대차계약은 세입자에게 있어서는 보증금이라는 큰 금액이 걸려있는 상황이기 때문에 추후 보증금을 무사히 돌려받는 것이 중요한 과제입니다. 그렇다면 내 보증금을 보호받기 위해 확정일자와 전세권설정 중 어떤 것이 유리한지 살펴보겠습니다.
확정일자
확정일자 제도는 주택임대차보호법 규정에 의해 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위해 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대해 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도입니다. 확정일자는 전입신고와 동시에 받으면 되는데 전입신고를 하게 되면 대항력을 취득할 수 있습니다. 여기서 대항력이라고 하는 것은 새로운 임대인 등 제삼자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력이 없다면 중간에 새로이 바뀐 임대인이 집을 비워 달라고 하면 꼼짝없이 그에 따라야 합니다. 임대인의 동의 없이 7백 원의 저렴한 수수료를 지불하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨 집이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자를 보호해 주는 역할을 합니다. 여기서 말하는 우선변제권이란 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 확정일자는 만기 시 임차권등기를 하지 않는 한 전입과 보증금 회수 시까지 주민등록이전을 하면 안 됩니다. 보증금 미 반환 시 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있습니다. 경매 시 보증금의 회수는 민사특별법으로 제정된 주택임대차보호법 규정에 의해 주택과 토지 매각 대금에서 순위에 따라 배당을 받기 때문에 단독주택이나 다가구주택(원룸)은 확정일자가 유리합니다.
전세권설정
집을 빌려 쓰는 임차인과 빌려주는 임대인의 임대차계약에 있어 전세권을 설정하기로 체결하는 계약을 뜻하는 전세권설정은 등기를 해야만 효력이 나타납니다. 민법의 전세권에 관한 규정에 의해 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정됩니다. 또한 전입이나 주민등록이전 여부에 관계없이 권리가 설정 유지됩니다. 전세권설정을 하기 위해서는 임대인의 경우 등기권리증, 인감증명서, 주민등록초본이 필요하고 임차인은 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장, 건축물관리대장이 필요하고 수입인지를 첨부한 후에 관할등기소에서 신청할 수 있습니다. 전세권설정 비용은 등록세가 전세금의 0.2%, 교육세는 등록세의 20%, 법무사 수수료를 포함해 보통 보증금의 0.25%가 발생하며, 계약만료 시에는 등록말소비용도 별도로 부담해야 합니다. 보증금 미 반환 시 전세권자는 담보권실행을 위한 임의경매를 판결절차 없이 직접 경매신청이 가능합니다. 또한 경매 시 별도의 배당요구 없이 순위에 위한 배당을 받을 수가 있습니다.
차이점
위에서 확정일자와 전세권설정에 대해 알아보았는데 이 둘의 구체적인 차이점을 알아보겠습니다. 전세권설정은 임대인의 동의를 요하고 보증금 금액에 따라 많은 비용이 발생하나 확정일자는 임대인의 동의를 요하지 않고 비용이 거의 들지 않습니다. 보증금 미 반환 시 전세권자는 담보권실행등을 위한 임의경매를 판결절차 없이 직접 경매신청이 가능하나 확정일자는 임차보증금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받은 후 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있습니다. 경매 시 확정일자는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하나 전세권설정은 별도의 배당요구 없이 순위에 의한 배당을 받을 수가 있습니다. 이 외 가장 큰 차이점은 주택의 경우 전세권설정은 주택에만 설정 영향을 미치고, 확정일자는 주택과 토지 전부에 대하여 영향을 미치기 때문에 경매 시 보증금의 회수는 주택과 토지매각 대금에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 전세권설정은 주택과 토지에 각각 전세권을 설정하지 않는 한 주택매각 대금에서만 변제를 받을 수 있습니다. 그러면 확정일자와 전세권설정 중 어떤 것을 이용하는 것이 보증금을 지키는데 더 유리할까요? 세금 혜택 등의 이유로 임차인의 전입신고와 확정일자를 꺼려하는 업무용 오피스텔을 주거로 사용하거나 주민등록 이전이 불가한 사유나 중도 주민등록 이전이 불가피한 경우 등을 제외하고는 등기부등본상 근저당이나 권리침해 등이 없다면 비용이 많이 드는 전세권설정보다는 확정일자만 받아도 보증금회수를 위해서는 충분하다 할 것입니다.