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상가임대차보호법은 누구나 보호를 받는 것이 아니라 사업자등록을 해야 하며, 환산보증금이 일정한 범위 내에 있어야 합니다. 환산보증금을 초과하는 경우는 각별한 주의가 필요한데 아래에서 확인하세요.
상가임대차보호법의 적용범위
대통령령으로 정하는 보증금액은 아래와 같습니다.
- 서울특별시 9억 원
- 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 6억 9천만 원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외) 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 및 광주시 5억 4천만 원
- 그 밖의 지역 3억 7천만 원
여기서 말하는 보증금액이란=환산보증금
보증금(보증금 외 차임이 있는 경우는 차임에 100을 곱하여 합산) 위의 금액을 초과할 경우 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.
환산보증금: 전세의 경우는 보증금이며 월세의 경우는 보증금+(월세 x100)
구체적으로 ,
서울특별시 소재 상가를 임차함에 있어서 보증금이 5억 원이라고 할지라도 월세가 500만 원이라면
5억 원+(500만 원 x100)= 10억 원
환산되는 보증금이 10억 원으로 9억 원을 초과하게 됩니다.
그렇다면 환산되는 보증금액이 위 기재금액을 초과하는 모든 상가 임대차에는 상가임대차보호법의 적용이 배제되는 것일까요?
보증금액 초과 상가 임대차라도 일부 상가임대차보호법은 적용
상가임대차보호법을 처음 만들 당시에는 보호법에 열거된 항목들이 적용되지 않았으나 그 후 여러 번의 법 개정을 통해 하나둘씩 예외사항들이 추가되면서 일부 상가임대차보호법이 적용됩니다.
대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 경우에도 상가건물임대차보호법에 적용되는 범위입니다.
1. 대항력
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
2. 계약갱신요구권(묵시의 갱신은 제외)
- 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
- 이때 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
- 갱신되는 임대차는 전 임채차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
3. 권리금 회수기회 보호
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
4. 차임연체와 해지
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
(민법을 적용받는 경우 2기만 연체해도 해지 대상이다.)
5. 표준계약서의 작성
법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
6. 폐업으로 인한 임차인의 해지권(제11조의 2)
- 임차인은 감염병 예방 법률에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
- 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
보증금액 초과 시 상가임대차보호법 적용되지 않는 경우
✅ 환산보증금 초과 임차인은 10년의 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있으나 상가임대차보호법상의 묵시적 갱신을
주장할 수가 없습니다.
✅ 경매 시 우선변제를 받을 수 없습니다.
✅ 임대차 기간에 있어 최단기간 1년을 주장할 수가 없습니다.
✅ 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
✅ 임대료 연 5% 증액 제한 규정이 없습니다.
정리를 하자면
환산보증금 초과 임차인은 10년 갱신요구권은 있으나 반드시 만기 6개월~1개월 전까지 갱신요구를 해야 합니다.
👉 묵시적 갱신(자동연장)이 되었다면 임대인이 해지통보를 하면 6개월 후에 나가야 합니다.
차임 또는 보증금 증액 시 증액 제한 이 부분이 가장 큰 차이가 아닐까 합니다.
👉 임대료 연 5% 이내 인상 제한이 없습니다.
