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주택을 매매하여 이익이 발생하는 경우에는 그 이익에 대해 양도소득세를 부담해야 합니다. 하지만 국민의 주거안정을 위해 1 가구 1 주택의 경우에는 3가지 일정한 요건을 갖추면 양도소득세를 비과세 해 줍니다. 이 3가지 조건과 일시적으로 2 주택이 되었을 때는 어떻게 해야 비과세 혜택을 받을 수 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다..
1 가구 조건
양도소득세 비과세 요건 판단 시 주택수를 소유자별이 아니라 "가구(세대)" 별로 계산을 합니다. 기본적으로 세대는 거주자 및 그 배우자와 자녀인데 배우자와 자녀는 주민등록상 세대를 달리해도 같은 세대로 봅니다. 다만 주민등록상 세대가 분리된 경우로서 첫째, 만 30세 이상일 것 둘째, 자녀가 혼인을 한 경우 셋째, 국민기초생활보장법에 따른 중위소득의 40% 이상의 소득 수준(2023년 1인 기준 월 831,157원)이면서 독립된 생계를 유지해야 합니다. 여기서 월 약 83만 원 이상의 소득을 벌어도 월세, 생활비, 학비, 공과금 등 독립적으로 생계를 유지하기 어렵다고 판단되면 별도 세대로 인정되지 않습니다.
1 가구 1 주택 비과세 조건 3가지
1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 조건 3가지 주택수, 보유기간, 양도가격 중 하나라도 충족을 하지 못한다면 아쉽게도 비과세 혜택을 받을 수가 없습니다. 비과세를 받기 위해선 1 가구가 주택은 1채만 보유해야 하며 보유기간은 2년인데 주택의 취득시점으로부터 양도시점의 기간이 2년 이상이어야 합니다. 소득세법 시행령에 따라 17년 8월 3일 이후 주택을 취득했을 때 소재지가 조정대상지역으로 분류돼 있었다면 현재의 조정대상지역 여부와 관계없이 무조건 2년 이상 실제로 거주를 한 후 매도해야 합니다. 양도가격은 2021년 12월 8일부터는 12억 원 이하여야 하는데 공시가격이 아니라 실제로 매매계약서에 작성하는 양도가격입니다. 위의 3가지 요건을 모두 충족하여야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있지만 매매가격이 12억 원을 초과하는 주택의 경우에는 그 초과분에 대하여 과세합니다. 1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 요건 중 하나로도 충족을 하지 못했다면 비과세 혜택은 받을 수 없지만 주택을 3년 이상 보유 및 거주 기간에 따라 양도세의 80%까지 감면을 받을 수가 있습니다. 현재 장기보유특별공제는 보유기간 3년 차 12%에서 시작하여 10년 이상 보유했을 경우 40%까지 공제해 줍니다. 여기에 거주기간은 2년 차에 8% 공제, 3년 차에 12%를 공제하고 역시 10년 차까지 40%를 공제를 해 줍니다. 만약 10년을 보유하고 10년간 거주했다면 최대 80%의 장기특별공제율을 적용받아 양도차익의 80%를 빼고 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
일시적 1 가구 2 주택 비과세 특례조항
내가 살고 있는 집을 양도하기 전에 이사 등을 이유로 새로운 주택을 취득해서 일시적으로 1 가구 2 주택이 되었을 때는 특례조항에 의해 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 이때 무조건 비과세 혜택을 받는 것이 아니라 3가지 조건이 충족되어야 합니다. 첫째, 종전 주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 합니다. 둘째, 종전 주택을 2년 이상 보유한 상태여야 합니다. 셋째, 새로운 주택을 취득한 날로부터 종전 주택을 3년 내에 양도해야 합니다. 조정대상지역의 주택을 신규로 취득한 사례에 대하여 2년 이내의 처분 또는 1년 이내 처분과 1년 내 전입 등 강화된 요건이 지난 정부의 부동산 규제 정책에 따라 적용되어 왔었지만, 현재는 3년이 일괄 적용되고 있습니다. 신규주택을 취득하여 2 주택이 된 경우 이외 상속받은 주택으로 2 주택이 된 경우, 동거봉양 합가로 2 주택이 된 경우, 혼인으로 2 주택이 된 경우, 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 2 주택이 된 경우에는 어쩔 수 없이 2 주택자가 된 경우이기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 신규주택구입, 증여, 상속, 공공기관의 이전으로 인한 일시적 1 가구 2 주택의 경우는 반드시 기존주택을 먼저 매도해야만 비과세 혜택을 받을 수가 있으며, 결혼과 부모 봉양으로 인한 합가로 일시적 1 가구 2 주택이 된 경우는 순서에 상관없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 조건들을 숙지해서 반드시 비과세 충족 요건과 매도기한을 잘 따져보시고 절세하시기 바랍니다.