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부동산 용어를 접하다 보면 건폐율, 용적률처럼 한 번에 뜻을 이해하기 힘든 단어가 있는데 부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 만큼 투자를 계획하거나 건축을 계획하고 계신 분이라면 잘 정리하여 차이점까지 구분해서 숙지하시기 바랍니다. 실제로 수익성이나 거주의 쾌적함을 나타내는 지표이기 때문에 명확하게 접근하는 것이 바람직합니다.
건폐율
건폐율은 대지면적에서 건축물이 차지하는 비율을 말합니다. 즉 건물을 얼마나 넓게 앉힐 수 있는지 대지면적 대비 넓이의 비율이며 건물 1층의 바닥면적 한도라고도 얘기할 수가 있겠습니다. 건폐율이 50%라는 것은 300㎡짜리 대지에 건축물의 넓이가 150㎡를 초과할 수 없다는 의미입니다. 따라서 건폐율이 낮을수록 같은 대지에서 건축물이 차지하는 비중은 낮아지게 됩니다. 정해진 대지 내에 지을 수 있는 건물의 최대 건축 바닥면적을 제한해 대지 안의 최소한의 공지를 확보하여 채광, 통풍, 피난, 소화를 보장하기 위해서입니다. 땅 주인은 자기 땅에 건물을 지을 때 될 수 있으면 넓게 짓고 싶겠지만 법률에 그 상한선을 정해 놓았습니다. 건폐율이 낮아지면 쾌적한 환경은 보장하겠지만 부동산 수익률은 달라질 수밖에 없으며 땅값에서도 큰 차이가 발생하게 됩니다. 건폐율=건축면적/대지면적X100
용적률
용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로 건물의 높이가 결정됩니다. 여기서 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되 용적율을 산정할 때에는 지하층의 면적이나 지상층의 주차장, 고층 건물에 있는 피난안전구역, 대피공간의 면적은 제외됩니다. 이것을 제외한 각 층의 바닥면적 합계를 말하며 용적율이 높다는 것은 건물을 높게 지을 수 있다는 의미입니다. 예를 들어 400㎡인 땅에 용적율 100%인 경우 200㎡짜리 2층 건물을 지을수가 있다는 것입니다.용적율은 건축물의 수직적 밀도를 규제하여 일조와 통풍, 도시 전체의 환경개선 등을 제한하기 위해서 규제하고 있습니다. 용적율이 높을수록 토지가격이 높아지며 단독주택보다는 아파트를 건설할때의 용적율은 건물을 몇 층까지 올릴 수 있는지에 대한 규제이기 때문에 건설사의 수익률은 규제에 따라 엄청난 차이가 나겠지요. 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 쾌적한 주거환경은 물론 산책로, 공원, 휴식공간, 텃밭등 다양한 시설을 제공해 수익률도 중요하지만 건설사와 실수요자 모두가 만족한 결과로 이어졌으면 하는 바람입니다. 용적률=지상층 연면적/대지면적 X100
차이점 구분
부동산 수익률에 영향을 미치는 건폐율은 내가 가지고 있는 땅(필지)에 얼마만큼 크기의 건물을 지을 수 있는지 수평적 건축밀도라면, 용적률은 건물을 위로 몇층까지 올릴 수 있는지에 대한 수직적 건축밀도라고 말할수가 있습니다. 아무리 내 땅이라해도 마음대로 건축을 할 수 없는 것은 일조와 채광, 통풍 그리고 과밀화까지 생각한 정부의 규제 때문입니다. 건폐율과 용적율은 지역마다 똑같이 적용되는것이 아니라 대도시와 중소도시가 차이가 있을수 있으므로 지방자치단체 조례에서 꼭 확인을 해야 합니다. 건축허가를 받기전에 반드시 건축하려는 땅에 몇 퍼센트까지 건축이 가능한지를 알아봐야 나중에 불이익을 받지 않겠지요. 조례 확인은 '자치법규정정보시스템'이나 '국가법령정보센터' 홈페이지에서 '지자체명+도시계획조례'로 검색해서 찾아보시거나 지자체 건축과에 전화해서 알아보셔도 됩니다. 건폐율과 용적율을 적용한 건축면적이란 수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말합니다. 이때 가장 넓은 층의 면적이 다른 층의 면적을 모두 포함하는 경우에는 그 넓은 층의 면적이 건축면적이 됩니다. 한편 각각의 층의 면적이 어느 층의 범위에도 포함되지 않는 경우에는 가장 넓은 층의 면적에 각 층의 돌출된 면적을 더해서 건축면적을 구하게 됩니다. 쉽게 이해를 돕기위해 예를 들어 건폐율과 용적율을 계산해 보겠습니다. 예) 건물이 100평의 대지에 1층부터 5층까지 모두 40평인 건물인 경우의 건폐율과 용적율은 어떻게 됩니까?
건물의 건폐율=건축면적(40)/대지면적(100)*100=40%
건물의 용적률=지상층연면적(40*5=200)/대지면적(100)*100=200%