티스토리 뷰
임대인과 임차인 간에 크고 작은 임대차 분쟁이 발생하고 있는 가운데 사회적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 상가임대차보호법을 규정하여 적용하고 있습니다. 2018년 10월 16일 개정된 법안인 10년 계약갱신요구권과 임대료 최대 인상률 5% 제한 내용에 대해 살펴보겠습니다.
상가임대차보호법
상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 임대인보다는 임차인의 보호를 강화한 법률입니다. 상가임대차보호법의 보호대상은 모든 경우에 해당되지 않고 상가건물 임차인 중 일정보증금 이하의 임차인만을 보호합니다. 일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있는데 이때는 사업자등록이 가능한 영업용 건물이어야 하며 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정한 금액 이하인 영세 상인이어야 합니다. 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 (환산보증금)=(보증금)+(월임대료 X100)으로 산정합니다. 환산보증금이 지역별로 일정 금액을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법이 적용되지 않는데, 과거에는 이 기준 금액이 너무 낮아서 법의 보호를 받을 수 있는 상가 세입자 수가 적었습니다. 상가 임차인을 더 넓게 보호하기 위해 금액을 높여 왔고 2019년 4월 2일 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용됩니다. 지역별로 정리해 보면 서울은 환산보증금이 9억 원 이하인 경우, 수도권의 과밀억제권역과 부산광역시는 6억 9천만 원 이하인 경우, 광역시. 세종시. 파주시. 화성시. 안산시. 용인시. 김포시. 광주시는 5억 4천만 원 이하, 기타 지역은 3억 7천만 원 이하인 경우에만 상가임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 상가임대차보호법 적용범위를 파악할 수 있는 환산보증금, 최대 10년간 영업기간을 보장받을 수 있는 계약갱신요구권, 임대료가 천정부지로 오르는 것을 막기 위한 임대료 5% 증액 제한 등으로 임차인의 권리가 강화되었습니다.
10년 계약갱신요구권
임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다 임차인의 계약갱신 요구권은 최초로 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 기존 5년에서 10년으로 확대가 되었기 때문에 상가임대차보호법에 적용 대상자라면 정해진 기간 동안 안정적으로 영업을 유지할 수 있습니다. 다만 임대인이 계약갱신에 대해 거부가 가능한 합리적인 사유가 있다면 이를 거절할 수 있어 주의가 필요합니다. 계약갱신요구권을 임대인이 거절가능한 이유로는 첫째, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 둘째, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 셋째, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 넷째, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 다섯째, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 여섯째, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 일곱째, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 있습니다.
임대료 5% 인상률
환산보증금 이하의 임차인의 경우 상가임대차보호법 규정에 따라 5% 이하로 제한됩니다. 하지만 환산보증금 초과 임차인에겐 이 적용이 제외됩니다. 10년이라는 시간 동안 안정적으로 영업을 이어나갈 수 있다는 것도 매력적이지만 월세 인상에 대한 걱정도 해결해 주는 법안입니다. 현재 상가임대차보호법의 보호를 받는 자라면 한 번의 갱신을 통해 보증금이나 임대료를 최대 5%를 초과해서 인상할 수 없습니다. 또한 한번 증액이 이루어졌다면 1년 안에 다시 요구하는 것은 불가능한데 가령 5년 동안 한 번도 증액을 요구하지 않았다는 이유로 한 번에 5% 이상의 인상을 요구하는 것도 불가능하니 기억해 두시는 게 좋습니다. 참고로 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우에는 예외적으로 임대료 증액청구 시 5% 한도로 제한되지는 않습니다.