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신규주택을 취득하여 2 주택이 된 경우 외에 대표적으로 결혼, 부모봉양, 상속 등에 의한 일시적으로 1 가구 2 주택이 되기도 합니다. 이럴 때 일시적 1 가구 2 주택 양도세 비과세 혜택을 어떻게 받을 수 있는지 특례조항을 시기에 따라 적절하게 이용한 절세방법을 알아보겠습니다.
양도소득세
건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권, 회원권, 주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과하는 세금입니다. 따라서 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도 시점에 과세하게 되어 부동산 등의 양도로 인해 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도세는 과세되지 않습니다. 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고, 납부를 해야 합니다. 만약 신고 납부 기한이 토요일이나 일요일, 공휴일, 근로자의 날인 경우에는 그날의 다음 날을 기한으로 하며 양도시기는 원칙이 대금청산일이며 예외적으로 대금청산일 전 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.
결혼, 부모봉양으로 2 주택이 된 경우
1 주택을 1 주택을 보유하고 있는 신랑과 1 주택을 보유하고 있는 신부가 결혼을 해서 1세대가 2 주택을 보유하게 되는 경우는 혼인신고 한 날을 기점으로 5년 이내에 1 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 이때 법적인 배우자만 해당하며 사실혼은 인정되지 않습니다. 그리고 부모와 자녀가 따로 살다가 만 60세가 넘는 부모의 봉양을 위해 합가 한 경우입니다. 부모 및 자녀 두 세대 중 한 세대가 무주택이라면 괜찮지만 각자 주택이 있다면 합가로 인해 1세대 2 주택이 되어 기존 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수가 없지만 특례조항에 따라 세법에는 주택을 보유한 60세 이상의 직계존속 동거봉양을 위해 세대를 합친 경우는 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 비과세를 적용합니다. 이때 부모님 중 한 분만 60세 이상이면 되고 배우자의 부모님도 해당됩니다. 만약 부모님이 중증질환자, 희귀 난치성질환자, 결핵환자일 경우에는 60세 미만도 가능합니다. 처음부터 세대분리 없이 부모님과 자녀가 계속같이 거주한 동일세대의 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 혼인으로 인한 2 주택은 5년 이내, 노부모봉양을 위해 2 주택이 된 경우에는 10년 이내 어느 주택을 먼저 매도하든 비과세를 받을 수 있습니다.
상속으로 2 주택이 된 경우
부모님이 돌아가셔서 부모님 소유의 주택을 상속받아 2 주택자가 된 경우에는 의도치 않게 1세대 2 주택으로 비과세 요건을 받지 못하게 되면서 양도소득세를 부담하게 될 수 있게 됩니다. 그래서 상속, 증여세법에서는 1세대 1 주택인 경우에는 상속주택이 추가되는 경우에 기존에 거주하던 주택을 언제 매각하든지 비과세 요건을 적용시켜 줍니다. 여기서 주의할 점은 상속받은 주택을 먼저 파시는 경우에는 비과세가 불가능하게 됩니다. 반드시 기존에 가지고 있던 주거주택을 먼저 파셔야 비과세를 적용받게 됩니다. 상속받은 주택이 아닌 기존 소유주택을 기한 상관없이 매도해도 비과세가 인정됩니다. 상속주택은 상속을 받은 날부터 5년까지는 주택수를 계산할 때 빠지기 때문에 상속받은 주택을 매도하고 싶다면 5년 이내에 매도하는 게 좋습니다. 상속주택은 상속받은 날부터 5년이 지나기 전까지는 양도세 중과세율을 피할 수 있기 때문입니다. 특례상속주택은 상속인과 피상속인이 별도세대일 경우에만 적용됩니다. 상속 이전에 상속인이 피상속인과 세대분리되어 있어서 각자 1세대 1 주택인 상황에서 상속주택으로 인해 다주택자가 되는 경우에만 특례 상속주택으로 인정됩니다. 상속 이전부터 동일세대라면 애당초 1세대 다주택자라서 비과세가 불가능했기 때문에 상속 이후에도 비과세에 대한 혜택을 주지 않는 것입니다. 물론 동거봉양으로 인한 일시적 2 주택 상황에서 상속받게 되면 원래부터 비과세가 가능했기에 예외적으로 동일세대더라도 특례상속주택으로 인정합니다.