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임대차가 종료되면 집주인한테 보증금을 돌려받고 이사를 가는 게 원칙입니다. 그런데 새로운 세입자가 들어오면 그때 준다고 하는 집주인의 말을 그대로 믿고 이사를 갔다가는 보증금을 반환받지 못합니다. 이럴 경우 어떻게 해야 하는지 상세하게 알려 드리겠습니다.
임차권등기명령 신청
신청요건
첫째, 임대차가 끝난 후
둘째, 보증금이 반환되지 않는 경우
계약기간이 만료되어 이사를 가야 하는데 보증금을 돌려주지 않을 경우에 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시. 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임대 계약이 합의 또는 만료일에 종료된 경우뿐만 아니라, 해지를 통보한 후 효력이 발생하는 시점부터 가능합니다.
- 기간에 약정이 없다면 해지 통보 1개월 후
- 임차의 목적을 달성할 수 없는 사유가 발생 시 임대인에게 통보하고 도달한 후
- 묵시적 갱신과 계약 갱신청구권 행사 시 해지 통보 3개월 후
- 주택의 멸실 및 기타 사유로 임차목적을 달성할 수 없을 때
임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.
임차주택의 범위
- 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없으며 반드시 임차주택은 등기가 되어 있어야 합니다.
- 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 다가구 주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면 가능합니다.
신청절차
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수해야 합니다.
임차권등기명령 신청서 기재사항
1. 사건의 표시
2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호 (임차인이나 임대인이 개인이 아닌 법인 또는 단체인 경우는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점. 사업장소재지)
3. 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 함)
5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
6. 신청의 취지와 이유
① 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재합니다.
② 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을 기재합니다.
③ 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자 받은 날을 기재합니다.
7. 첨부 서류의 표시
8. 연월일
9. 법원의 표시
임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 합니다.
임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류
- 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
- 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있는 건축물대장
- 임대차계약서
- 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
- 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍힌 임대차계약서
- 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
임차권등기명령 신청서를 작성하여 접수하면 약 2주 과정을 거쳐서 완료가 되는데 등기부등본에 기재가 된 것을 확인하고 이사를 가야 합니다.
임차권등기명령 효과
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받지 못합니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차인이 이사를 간 후에도 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청은 임대인의 동의가 필요하지 않고, 법원이 임차권 등기명령에 대한 결정을 내리면 해당 임차 부동산의 등기부등본에 기재가 됩니다.
임차인은 주인한테 월세를 지급하지 않아도 되며, 임대인이 보증금반환채권을 지체한 것에 대한 지연손해금채권을 가지게 되고 임차권등기명령 신청을 하면서 들어간 등록세와 대법원 증지, 송달료, 인지 비용 등은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
