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많은 분들이 전세나 월세 등을 통해 세를 들어 거주하고 있는 경우가 많은 만큼 주택임대차보호법에 대해 알아두시는 것이 중요합니다. 임차인이 임대인에게 주장할 수 있는 권리인 계약갱신청구권과 이사를 하고 주민등록을 마쳤을 때 생기는 대항력이 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 1981년에 처음 제정 되었습니다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법입니다. 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용합니다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 마찬가지입니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해서도 효력이 생깁니다.(3조 1항) 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. (3조 4항) 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
대항력
주택임대차보호법에서는 민법의 부동산 임대차와는 다른 특례를 인정하는 대항력이 있습니다. 대항력은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보며 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대항력은 주택의 임차인은 자기보다 후순위 권리자에 대해서 임차 주택을 계속 사용. 수익 하면서 인도를 거절할 수가 있습니다. 또, 임대인과 계약 후 해당주택이 매매가 되었을 경우에는 매수인에 대해서도 임차인은 임차권에 기해서 전 임대인과 계약한 계약 내용대로 임차기간 동안 거주할 수 있고, 만기 때 보증금을 돌려달라고 주장할 수 있는 힘이 생기게 됩니다. 대항력은 잔금을 지급하고, 이사 후 전입신고를 하면 다음날 0시에 대항력이 생기게 됩니다. 이후 이 대항력은 보증금을 전액 다 돌려받을 때까지 계속해서 유지되어야 한다는 점이 중요합니다.
계약갱신청구권
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보며, 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수가 있습니다. 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 법학에서 해당 규정을 위반한 경우로서 강자인 임대인에게 유리한 경우는 그 계약이 무효지만 약자인 임차인에게 유리한 경우는 그 계약이 유효라 했으며 대표적인 편면적 강행규정이라 할 수 있습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 이 경우에는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 계약갱신청구권을 적용하지 아니하며 임대인, 또는 임대인의 직계존속, 비속이 주택에 거주하기 위한 경우에도 계약갱신을 거절할 수가 있습니다. 기존 임차인을 보호하기 위해 전월세 계약을 하면 2년을 거주할 수 있었는데 계약갱신청구권을 사용하면 2년을 더 살 수 있는 권리입니다. 계약갱신청구권은 1회만 사용할 수 있으며, 임대차계약 만료일 기준 6개월에서 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 합니다.